Земля нечаянно нагрянет

Земельный кодекс РФ, который в далеком 2001 г. принимался в пожарном порядке, экономического чуда не совершил. Сельхозземля в городах и весях по-прежнему зарастает чертополохом, а собственники 6 соток понимают: никакие они на самом деле не хозяева.
Захочет государство или муниципалитет отобрать клочок земли «под свои нужды» — и пикнуть не даст, правды нигде не найдешь.
 Но уже нынешней весной в Земельном и Гражданском кодексах РФ начнут действовать весьма существенные поправки. Есть основания полагать, что земельный рынок станет куда прозрачнее.
 Весной вступают в действие поправки в земельное законодательство  РФ, которые потрясут сельский мир.
Как нам пояснили в Московской областной думе, революционные изменения в существующее законодательство внесли четыре новых федеральных закона и три законопроекта, которые в скором времени будут утверждены парламентом. Если посмотреть по датам принятия документов, то все они стали активно обсуждаться законодателями с середины минувшего года, уже после начала «войны» экономических санкций. В них уточнены принципы оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
 В частности, четко сформулированы основания, по которым передаются государственные и муниципальные земельные участки в разные формы собственности — в том числе по заявлению граждан или юридических лиц. В документе содержится и «свод предлогов» по отказам заявителю.
 Отрадная информация пайщикам садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Поправками установлено, что досрочное собрание граждан по прекращению полномочий председателя объединения может быть проведено при отсутствии решения правления товарищества на сей счет. В отдельно взятых садовых кооперативах грядет настоящая демократия! Сколько копий сломано и писано жалоб в прокуратуру на бездействие председателей правления! И ведь переизбрать «верхи», которые не хотели, «низы» без согласия самого правления никак не могли.
 171-й Федеральный закон от 23.06.14 г. наделяет граждан правом бесплатно приобретать в собственность участок, если на нем расположен жилой дом, право на собственность которого у частного лица возникло до введения Земельного кодекса РФ. Тысячи подмосковных владельцев домов, земля под которыми в свое время не была оформлена, вздохнут свободно. Отныне и вовек они полноправные хозяева участка.
 Сюрпризы, скорее приятные, чем неприятные, ожидают граждан в плане кадастровой регистрации недвижимости. Вводится новый механизм, благодаря которому кадастровые работы будут проводиться не точечно, по «отдельным огородам», а комплексно, одновременно на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. Это позволит значительно снизить стоимость работ для отдельно взятого собственника.
 Также 447-м ФЗ, принятым 22.12.14 г., уточняется порядок исправления кадастровой ошибки. Площадь земельного участка после исправления ошибки может отличаться от площади уже внесенного в государственный кадастр не более чем на 5%. Сроки кадастрового учета сокращаются до 10 рабочих дней вместо прежних 18 календарных.
 Определенные послабления ожидают и фермеров. Редакция завалена письмами: который год крестьянин возделывает участок на правах постоянного (бессрочного) пользования, а выкупить его в собственность не имеет никакой возможности. Власти предлагают рыночную стоимость, а финансовых силенок у селянина не хватает.
 Ну, так вот, в 171-м ФЗ сообщается, что если на участке, предназначенном для сельхозпроизводства, отсутствуют постройки, сельхозпроизводитель вправе выкупить его по цене, не превышающей 15% от кадастровой стоимости. Это правило распространяется и на арендатора подобного участка.
 Что касается необрабатываемой сельхозземли. В России, как известно, ее миллионы гектаров — огромный резерв для обеспечения продовольственной безопасности. Тут настоящим локомотивом является Подмосковье. В последние два года в регионе было введено в сельхозоборот около 95 тыс. га залежных угодий. Но каждый гектар давался властям и проверяющим комиссиям кровью и потом. По существующим правилам доказать, что заросшая лесом пашня не обрабатывается и не используется в сельхозцелях, было практически невозможно. Этим занимались специальные комиссии, состоящие из представителей разных ведомств. О проверке хозяина земельных владений они должны были предупредить прокуратуру и получить от нее соответствующее разрешение. Если надзорный орган такого разрешения не давал, то об инспекции нечего было и думать.
 Чтобы соблюсти строгую букву закона, обследование необрабатываемых массивов должно было проводиться в присутствии собственника. Если он, по вполне понятным причинам, брал больничный или уезжал в Лондон, то результаты проверки специальной комиссии можно было выбрасывать в урну, они никакой силы не имели.
 Теперь необрабатываемых сельхозземель станет куда меньше. А все потому, что земельный надзор за колхозными полями и долами многократно усилится. За счет чего? Раньше использование сельхозземли контролировали структуры Росреестра — они должны были доказывать, что земля не обрабатывается. И хотя делали они это вполне успешно, увеличивая доходы в казну за счет накладываемых штрафных санкций, полного «инструментария» в столь непростом деле не имели.
 С нынешнего года земельный надзор в плане нецелевого использования сельхозземли передается органам Россельхознадзора. Этот почтенный орган на мякине не проведешь, у него вся необходимая база данных, с горе-собственниками необрабатываемых гектаров он будет говорить по рабоче-крестьянски, без церемоний. В законе появился такой термин — «административное обследование»: когда на интересующий объект, заросший лесом, может приехать всего один инспектор (не спрашивая разрешения у прокуратуры!) и всю эту бесхозяйственность зафиксировать в своем акте. Присутствие владельца участка при такой контрольной проверке совсем даже не обязательно, он может находиться на больничном или за границей, это его уже никак не спасет. Для начала штраф в 1,5% от кадастровой стоимости и предписание использовать землю по сельхозназначению. Если такие санкции не подействуют, требование освободить участок с соответствующим наложением штрафа…
 
Изменения порядка изъятия земельных участков в пользу государственных и муниципальных нужд регламентирует 499-й ФЗ, принятый совсем недавно, 31 декабря 2014 г. Можно сказать, депутаты Госдумы всем нам преподнесли хороший новогодний подарок, а мы за новогодним столом о них даже не вспомнили, неблагодарные.
 Итак, раньше для чиновника все было очень просто: если чей-то участок приглянулся инвестору, пожелавшему на нем построить какой-нибудь объект, собственник участка ставился перед фактом о необходимости изъятия. И оспорить это решение было невозможно. Не предусматривалась такая норма законодательством. Ведь раньше думай о Родине, а потом о себе.
 Поправки в Земельный кодекс внесли существенные изменения. Собственник, землепользователь и арендатор теперь объединены в общее определение: правообладатель земельного участка. В законе прописаны основания изъятия.
 Земельный кодекс расширен новой главой. В ней уточняются порядок обращения к правообладателю с ходатайством об изъятии, порядок обжалования такого решения в суде или во властных структурах. Содержатся особенности определения размера возмещения в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, а также порядок заключения соглашения об изъятии земельного участка.
 В общем, сейчас это целая история — с заблаговременным предупреждением, разъяснением, убеждением и пр. Уточнено также, что за надел, изымаемый из собственности (в том числе аренды), правообладателю предоставляется возмещение. При определении его размера включается рыночная стоимость участка и убытки, причиненные изъятием, в т.ч. упущенная выгода. Расчет рыночной стоимости определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ». Даже установлен порядок предоставления жилого помещения в связи с изъятием участка, на котором оно расположено.
 Похоже, что за сельхозземли, этот золотой фонд России, власти намерены взяться всерьез. 234-й ФЗ от 21.07.14 г. предусматривает постоянный мониторинг фактического использования площадей по их целевому использованию, под контроль будет поставлены также изменения качественных характеристик земель. А вся эта информация будет находиться в открытом доступе.
 В недрах ГД готовится еще один законопроект, отменяющий деление земель по категориям. Пока он хоть и в «чернильнице», но вокруг него уже кипят жаркие споры. Призадуматься и впрямь есть над чем. Как таковой категории земель сельхозназначения не будет, появится некий сельхозрегламент.
Одни утверждают, что эта новация поставит крест на селе, другие, напротив, — что сельхозземли станут защищаться еще надежнее.
 Однако эти поправки вступят в действие в 2018 г. А на территории Московской области, в силу ее особенной стати, возможно, и позже.
 Действительно, это тот самый случай, когда лучше семь раз отмерить.
 
 МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 Руководитель юридической службы Московского крестьянского союза Александр ХОХЛОВ:
 — Муниципальной земли в Подмосковье очень много. Раньше ее скрывали от общественности под «фондом перераспределения», под другими вывесками. Сейчас все эти площади должны стать прозрачными и согласно новым поправкам пойти в оборот, давать экономическую отдачу.
 Смущает то обстоятельство, что сейчас все граждане будут иметь равные права на землю. Это, конечно, красиво и популярно. Но в Законе «О крестьянских и фермерских хозяйствах», принятом еще в 2003 г., оговаривалось, что фермеры имеют определенные преимущества, особый порядок в получении земли. Интересно: норма эта сохранилась или нет? Ведь мы единственные, кто очень оперативно сможет использовать пустующие поля под сельскохозяйственное производство. Создается впечатление, что наш основной крестьянский закон вообще проигнорировали.
 Словом, нужно смотреть, как эти законы и поправки будут применяться на практике, осталось недолго, до 1 марта. Уже сейчас наши фермеры жалуются, что кое-где на местах чиновники им заявляют: дескать, с 1 марта все ваши льготы и преференции отменятся.
 У нас уже возникают дискуссии на эту тему, в поправках ничего не сказано об ущемлении интересов фермеров. А нам говорят — вы неправильно читаете!
 То есть один документ читают два юриста и понимают его по-разному. Это плохо — как бы опять не началось «перетягивание каната». Непонятно, зачем в законе приводятся основания, по которым чиновники на местах могут отказать в праве заявителя на получение участка. То, что раньше они делали на свой страх и риск, теперь узаконено.
 В общем, отдельные ошибки в земельном вопросе у нас повторяются раз за разом. В свое время Земельный и Гражданский кодексы принимались без учета мнения фермеров. И получилось так, что на своей земле, где он сеет и пашет, ему запрещается строить жилой дом. Отгорбатился световой день в поле — садись на автобус и возвращайся в городскую квартиру! Сколько ни взываем к властям с просьбой исправить эту ситуацию — воз, что называется, и ныне там. Кстати, в новых поправках ничего нет о том, что фермер имеет-таки право построить дом на своей земле и в нем зарегистрироваться.
 Руководитель общественной приемной Союза садоводов России Людмила БУРЯКОВА:
 — Приятно, что законодатель услышал садоводов-огородников-дачников, понял их значимость для государства. Что же полезного для нашего брата садовода дает, например, 171-ФЗ? Приобретать земельный участок в собственность членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ станет проще и даже бесплатно. Нужно собрать пакет документов и подать его в орган местного самоуправления.
 Во-вторых, упрощенным порядком оформить участок в собственность можно до 31.12.2020 г. То есть «дачная амнистия» продлена еще на пять лет.
 Еще немаловажное дополнение. Земельный участок, предоставленный на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, тоже можно оформить в собственность.
 Кстати, если в вашем правоустанавливающем документе не написано, на каком праве он предоставлен, участок считается предоставленным на праве собственности.
 Немаловажны изменения по части жилых домов на садовых и дачных участках. Для их строительства на участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, не нужно получать разрешение. Зарегистрировать такое строение можно по декларации об объекте недвижимого имущества.
 Несомненно, поправки в законах облегчат садоводам-огородникам-дачникам оформление земли и строений в собственность. Время на эту процедуру тоже сократится.
 Надеемся, государственные структуры сделают все, чтобы кроме времени садоводы еще и нервы свои сэкономили.
 
 
Владимир Чуприн 
Заголовок в газете: Земля нечаянно нагрянет 
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №26739 от 11 февраля 2015