Руководитель Росреестра о дачной амнистии и не только

27 июля 2012 г. состоялось интервью с Сергеем Васильевичем Васильевым, руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - главным государственным регистратором Российской Федерации. В ходе интервью Сергей Васильевич ответил на ряд актуальных вопросов, касающихся государственной регистрации прав на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Об особенностях процесса регистрации
В Туапсинском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю при регистрации сделок не только у продавца, но и у покупателя требуют представление нотариального согласия супруга(и) на приобретение недвижимого имущества. Насколько мне известно, Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой имущество, приобретенное в браке, считается совместным имуществом супругов, следовательно, по моему мнению, согласие супруга(и) нужно только при отчуждении имущества, но не при приобретении. Закон о регистрации не содержит требований по представлению такого согласия. Правомерны ли требования органа Росреестра? - Николай Молчанов (Туапсе, Краснодарский край)
Сергей Васильевич Васильев: Статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации установлено, что: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов; при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга; для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В случае если нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Таким образом, если договор купли-продажи подлежит в соответствии с требованием Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации (в частности, договор купли-продажи жилого помещения), то согласие супруга необходимо получить не только на отчуждение объекта недвижимости, но и на его приобретение.
При подаче документов на государственную регистрацию прав на выделенные земельные участки в счет земельных долей в Росреестре требуют проект межевания земельного участка. Чем это предусмотрено? Если при постановке на кадастровый учет проект межевания предоставляется в кадастровую палату, зачем проверять друг за другом один и тот же документ в одной и той же организации? Ведь кадастровая палата - подведомственное Росреестру учреждение! Где же здесь межведомственное взаимодействие? - Сергей Анатольевич (Приморский край, Уссурийск)
Сергей Васильевич: В вопросе недостаточно информации для подготовки всестороннего, полного и мотивированного ответа. Представляется, что в вопросе речь идет не о применении так называемого закона «о дачной амнистии», а о государственной регистрации прав на земельные участки, выделенные в счет земельной доли в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте). Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены статьей 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Решение о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав на земельный участок принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов. Росреестр в рамках установленной компетенции не может оценивать в каждом конкретном случае достаточность представляемых заявителями документов для принятия решения по государственной регистрации прав. По общему правилу для государственной регистрации прав на объект недвижимости необходимо представить: - заявление; - документ об уплате государственной пошлины; - правоустанавливающий документ на объект недвижимости. В соответствии с пунктом 3.1 статьи 22.2 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены: 1) заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; 2) соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок. По общему правилу образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). В случаях, предусмотренных Законом об обороте, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется (пункт 3.2 статьи 22.2 Закона о регистрации). Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки (пункт 5 статьи 22.2 Закона о регистрации). Конкретный перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, зависит в том числе от того, в каком порядке осуществлялся выдел, а также от наличия арендных правоотношений в отношении исходного земельного участка и связанных с действием договора аренды обстоятельств. Для получения более подробной информации относительно перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный из находящегося в долевой собственности земельного участка в результате выдела в счет земельной доли, Вам следует обратиться за консультацией в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Где можно получить сведения о том, был ли зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка, который заключен и удостоверен нотариусом в 1995 году (до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав…»)? - Проценко Лидия (Москва)
Сергей Васильевич: Закон о регистрации был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования (31.01.1998). В соответствии со статьей 33 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением) не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, были обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и выдаче информации о зарегистрированных правах. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялось субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершилось к 01.01.2000. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона о регистрации сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП. Пунктом 2 статьи 12 Закона о регистрации установлено, что ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Информация о правах, зарегистрированных до вступления в силу Закона о регистрации, может быть предоставлена органами (организациями), которые в том числе в соответствии с пунктом 2 статьи 32 Закона о регистрации осуществляли регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, до начала работы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
В 1960-х годах по договору купли-продажи был приобретен земельный участок с домом. Регистрационных данных как о старом, так и о новом собственнике ни в БТИ, ни в управлении Росреестра нет. Сейчас у нового собственника возникла проблема с узаконением права собственности: на руках есть только оригинал старого договора купли-продажи (заверен только сельской жилконторой) и письмо из БТИ о том, что при инвентаризации в 1959 году владельцем значился продавец участка, а при инвентаризации в 1986 году - уже покупатель, который сейчас хочет узаконить свое право. Иных документов нет ни на землю, ни на дом. Может ли Росреестр на основании имеющихся у владельца участка данных выдать свидетельство о праве на участок и дом? - Алексей (Екатеринбург)
Сергей Васильевич: Согласно статье 14 Закона о регистрации свидетельством о государственной регистрации прав удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав осуществляется по общему правилу на основании заявления правообладателя при наличии документов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию наличия прав, в том числе ранее возникших прав, при условии, что из представленных на государственную регистрацию прав документов однозначно следует, что указанный в них объект недвижимого имущества принадлежит на определенном праве лицу, о государственной регистрации прав которого подано соответствующее заявление. В соответствии с действовавшим в тот период гражданским и земельным законодательством земля находилась в государственной собственности, в личной собственности граждан могли находиться предметы обихода, личного потребления, удобства и подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения (статья 105 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.). Таким образом, предметом сделки, совершенной в 1960-х годах, мог быть именно жилой дом. Согласно статье 239 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен был быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся; договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен был быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета депутатов трудящихся; несоблюдение данных правил влекло недействительность договора. Соответственно, договор купли-продажи жилого дома, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, может являться основанием для государственной регистрации прав на жилой дом лица, указанного в данном договоре в качестве его покупателя. Приобретение прав на земельный участок, занятый данным домом, осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации.
Как оформить земельный участок под квартирой (свидетельство о государственной регистрации и технический паспорт сделаны на квартиру), по факту является частным домом. Земельный участок ранее поставлен на кадастровый учет администрацией города Бийска Алтайского края. Присвоен кадастровый номер. Постановления от администрации нет, так как документы оформлены как на квартиру. БТИ сделан межевой план, ЕГРП без постановления его не утвердит. По предложению БТИ необходимо переделать документы, вызвав техника, получить статус дома - потом постановление администрации, постановка на кадастровый учет и регистрация права. Есть ли возможность оформить этот участок по «дачной амнистии», просто необходимо сократить сроки оформления, т.к. участок готовлю на продажу и очень тороплюсь, а так опять полгода в лучшем случае! - Диана (Бийск, Алтайский край)
Сергей Васильевич: Государственная регистрация права собственности на земельный участок в «упрощенном» порядке в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации допускается при условии, если: субъектом регистрируемого права собственности на земельный участок является гражданин; земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т.е. до 29.10.2001); земельный участок предоставлен для одной из следующих целей его разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства, индивидуального жилищного строительства; в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права либо данный земельный участок предоставлен указанному гражданину на одном из следующих видов прав: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; к гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на таком земельном участке здание (строение) или сооружение. В остальных случаях государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется в общем порядке при представлении на государственную регистрацию документа, из которого однозначно следует, что указанный в нем земельный участок принадлежит на определенном праве лицу, о государственной регистрации прав которого подано соответствующее заявление.
При покупке садового участка в 2005 г. были оформлены правоустанавливающие документы только на землю, садовый домик не был оформлен. Можно ли сейчас воспользоваться «дачной амнистией»? Если да, то что для этого нужно? - Тарановская Татьяна Алексеевна (Ростов-на-Дону)
Сергей Васильевич: Исходя из статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство (в частности, на садовый домик на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, то этим документом является декларация об объекте недвижимого имущества); правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества». Необходимо отметить, что представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке. Исходя из подпункта 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию права собственности физического лица на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, государственная пошлина уплачивается в размере 200 рублей. Таким образом, для государственной регистрации права собственности на садовый домик Вам необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества, с соответствующим заявлением и документами, необходимыми для государственной регистрации прав.
 Каков порядок оформления по «амнистии» земельного участка? Более 10 лет назад предоставили в аренду земельный участок под ГСК. Старый хозяин оформил в 2011 году право собственности на незавершенное строительство (фундамент 8%) по декларации, переписал все данные с договора аренды, не приглашая БТИ, и продал в январе 2011 года мне право собственности на это незавершенное строительство. Затем я оформил договор аренды на себя. При оформлении в собственность в 2012 году выясняется, что при купленном мной в январе 2011 года незавершенном строительстве площадью 21 кв. м фактически земельный участок под фундаментом не 21 кв. м (как в договоре аренды у бывшего владельца, а соответственно и у меня), а 24,7 кв. м. Могу ли я по «амнистии» оформить право собственности на уже почти достроенный гараж? - Иван (Отрадный, Самарская область) Сергей Васильевич: Государственная регистрация права собственности на гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, осуществляется в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации. Документом, подтверждающим факт создания такого гаража и содержащим его описание, в соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации является декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447. Таким образом, завершив строительство гаража на предоставленном Вам в аренду земельном участке, Вы можете обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации права собственности на гараж на основании декларации об объекте недвижимого имущества. В этом случае Ваше право собственности на объект незавершенного строительства подлежит прекращению, заявление о чем Вы должны будете подать одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на гараж. Являюсь членом ГСК, гаражи фактически введены в эксплуатацию в 1994 году. Акт ввода в эксплуатацию гаражных боксов председателем ГСК не предъявлялся к подписанию. В судах по исковым требованиям получаем отказы. Возможно ли проведение регистрации прав с учетом п. 4 ст. 218 ГК РФ (при наличии справки о членстве и выплате паенакопления)? - Ольга Сергеевна (Приморский край) Сергей Васильевич: По общему правилу член гаражно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на указанное имущество (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества необходимо удостовериться, что такой объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, осуществление государственной регистрации права собственности на гараж в гаражно-строительном кооперативе возможно при наличии разрешения на ввод гаражных боксов в эксплуатацию, а также документа, подтверждающего право собственности либо право пользования земельным участком, на котором расположены гаражные боксы. Вместе с тем права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, то есть до 31.01.1998, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной вышеуказанным законом. Таким образом, если паевой взнос за гаражный бокс был Вами выплачен до 31.01.1998, то для государственной регистрации права собственности на гараж достаточно представления справки, выданной председателем гаражно-строительного кооператива, подтверждающей Ваше членство в кооперативе, с указанием даты выплаты паевого взноса в полном размере. С советских времен существуют наши капитальные гаражи. Однако на карте микрорайона их нет. Сохранились какие-то документы, но не у всех собственников. Кто-то даже продавал свой гараж без документов (просто по договору). Опишите, пожалуйста, порядок наших действий, чтобы узаконить существование капитальных гаражей, перевести их в собственность конкретных людей. - Александр (Киров) Сергей Васильевич: Для подготовки всестороннего, полного и мотивированного ответа на вопрос недостаточно информации (вопрос не содержит информацию о субъекте права собственности и основании его возникновения). В этой связи не представляется возможным дать конкретные рекомендации по вопросу государственной регистрации права собственности на гаражи. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по общему правилу на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации). К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации), в частности: документ об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом (пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации); при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации); документ, устанавливающий наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации); кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (представляется до 01.01.2013) либо технический паспорт, иной документ, который содержит описание здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства и выдан в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними (пункты 10, 12 статьи 33 Закона о регистрации). Для получения более подробной информации относительно перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на гаражный бокс, следует обратиться за консультацией в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, указанные в пункте 1 статьи 17. Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию наличия прав, в том числе ранее возникших прав, при условии, что из представленных на государственную регистрацию прав документов однозначно следует, что указанный в них объект недвижимого имущества принадлежит на определенном праве лицу, о государственной регистрации прав которого подано соответствующее заявление. В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности на гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, и декларации о таком объекте недвижимого имущества. Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. В данном случае практика государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (помещение) сложилась таким образом, что в качестве правоустанавливающего документа принимается справка гаражного кооператива о выплате членом гаражного потребительского кооператива пая, подписанная уполномоченным лицом кооператива и главным бухгалтером, либо документ, подтверждающий право на паенакопления, выданный на имя правообладателя (например, свидетельство о праве на наследство; представляется в случае, если в справке о полном внесении (полной выплате) паевого взноса указано иное лицо, например наследодатель). Также необходимо представить учредительные документы кооператива (со всеми изменениями и дополнениями) (документы не представляются, если ранее они были представлены при государственной регистрации права на другое помещение в гаражном комплексе) и документ, подтверждающий полномочия лица (за исключением главного бухгалтера), выдавшего справку о полном внесении (полной выплате) паевого взноса (например, протокол общего собрания членов кооператива) (документ не представляется, если ранее он был представлен при государственной регистрации права на другое помещение в соответствующем гаражном комплексе и данное лицо не переизбрано). Необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности физического лица на гаражный бокс в гаражном комплексе проводится при наличии права (документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права) гаражного или гаражно-строительного кооператива на земельный участок, на котором расположен гаражный комплекс, а также представления таким кооперативом решения органа местного самоуправления об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (если объект принимался в эксплуатацию до 30.12.2004) либо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если объект принимался в эксплуатацию после 30.12.2004). В случае оформления права собственности члена гаражного (гаражно-строительного) кооператива, не являющегося паенакопительным, на гаражный бокс, расположенный на территории такого кооператива, необходимо представлять на государственную регистрацию в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации и правоустанавливающие документы члена такого кооператива на земельный участок, на котором расположен гараж. Обычно это распорядительные акты органов местного самоуправления, на основании которых земельный участок предоставляется самому кооперативу и которые утверждают распределение участков под гаражами между членами кооператива.
Запросил в ПИБе полный комплект документов для регистрации гаража, получил, сдал на регистрацию - получил отказ. Налоги за него плачу, а в бессрочное пользование не оформляют. Как быть? - Дмитрий (Санкт-Петербург)
Сергей Васильевич: Поскольку в Вашем обращении не указаны причины, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации права собственности, дать ответ по существу Вашего вопроса не представляется возможным. Направление обращения, содержащего более подробное описание сложившейся ситуации с приложением копий документов (в частности отказа в государственной регистрации), позволит дать мотивированный ответ по интересующему Вас вопросу. Вместе с тем обращаю Ваше внимание, что отказ в государственной регистрации не препятствует повторному обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации при наличии возможности устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа. В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
О границах земельных участков
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 25.01.2012 N 32 в требования к подготовке межевого плана (Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков») введен пункт 70.1, который ставит жирный крест на «дачной амнистии». Выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании правоудостоверяющих и правоподтверждающих документов, определявших местоположение границ земельного участка. В начале земельной реформы (начало 90-х гг.) определение местоположения границ земельных участков не являлось первоцелью, поэтому данные документы не содержат сведения, однозначно определяющие местоположение границ земельных участков. При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. К сожалению, на территории Вологодской области на территории сельских поселений есть карты (планы) масштаба 1:10000, крупнее не делали. Поэтому в случае подготовки межевого плана по уточнению границ ранее учтенного земельного участка с большой вероятностью можно предположить, что орган кадастрового учета откажет в учете изменений данного земельного участка, ссылаясь на п. 70.1. Прокомментируйте, пожалуйста, сложившуюся ситуацию. - Соколова Александра (Череповец, Вологодская область)
Сергей Васильевич: Требования к порядку определения местоположения границ земельного участка при их уточнении содержатся в части 9 статьи 38 Закона о кадастре (в редакции, вступившей в силу 17.06.2011, то есть до издания Приказа Минэкономразвития России от 25.01.2012 N 32 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412»). Названная норма направлена на избежание возможных случаев самовольного занятия земельных участков. Вместе с тем Закон о кадастре предусматривает возможность увеличения площади уточняемого земельного участка на определенную пунктом 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре величину (Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», иначе - Закон о «дачной амнистии», не предусматривает возможности легализации самовольно занятых земель).
В нашем районе (Сергиево-Посадском) одна из самых тяжелых ситуаций в Московской области с ранее учтенными земельными участками. Большая их часть размежевана с ошибкой, ошибки могут достигать до 200 метров в плане! В соответствии с поправкой в 412 закон с 1 июля кадастровые инженеры должны анализировать ортофотопланы масштаба 1:5000 и крупнее, чтобы уточнять такие участки. Данные в перспективе будут предоставляться на геопортале ИПД РФ, но пока не предоставляются. Кадастровые инженеры используют инструментальную съемку таких участков (что является основой для пересадки, т.к. точность съемки на порядок выше точности снимков) и анализируют космоснимки, имеющиеся в Интернете. Вопреки этому отдел «северного куста», который проверяет межевые дела, принимает решение об отказе. Хотя в большинстве случаев участок можно пересадить без изменения индивидуальных характеристик (площади, конфигурации) по закону. Советуют: такие участки можно снимать с учета через суд, но экспертиза в нашем районе стоит порядка 60 тысяч рублей, не у всех есть такие средства. Как быть собственникам, которые хотят размежеваться в этот переходный период, пока снимки не опубликованы на геопортале? - Георгий Иванов (г. Хотьково, Московская область)
Сергей Васильевич: В рассматриваемом случае изменение описания местоположения границы земельного участка будет обусловлено исправлением кадастровой ошибки (ошибки, допущенной при проведении работ по территориальному землеустройству), а не проведением работ по уточнению описания местоположения такой границы (которые выполняются на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона о кадастре, либо с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет). В соответствии с пунктом 70 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008, в случае, если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений. Каков порядок восстановления границ земельного участка? Я купил з/у, мой сосед межевал участок и попросил поставить мою подпись. После подписания оказалось, что его участок, со слов соседей, не соответствует его прежним размерам (от себя добавил 4 сотки). Как сейчас мне это оспорить, в каком порядке можно провести экспертизу? - Ильдар Абдуллин (РТ, Казань)
Сергей Васильевич: Наличие в акте согласования местоположения границ Вашей личной подписи фактически подтверждает Ваше согласие с прохождением смежной границы (часть 2 статьи 40 Закона о кадастре). В рассматриваемом случае, скорее всего, имеет место земельный спор, который в силу статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации рассматривается в судебном порядке.
В результате уточнения границ собственник земельного участка (земли населенных пунктов, под садоводство) «захватил» часть проезда - земли общего пользования, в результате чего проезд и разворот машин стали невозможны, при уточнении согласования с органом гос. власти, распоряжающимся землями общего пользования, не было (отметки в межевом плане нет). Могут ли собственники земельных участков, чьи права нарушены, обратиться в суд с иском о признании права собственности недействительным и восстановлении положения, существовавшего ранее? - Елена (Самара)
Сергей Васильевич: Порядок согласования местоположения границ земельных участков установлен статьей 39 Закона о кадастре. При этом, если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (не с земельными участками), то согласование местоположения в отношении такой границы в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится. В этой связи имеет место земельный спор, который согласно пункту 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации рассматривается в судебном порядке. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
В 2000 году купила земельный участок с домом. Прежними хозяевами земельный участок был огорожен не полностью. Огородили участок через несколько лет. Сейчас выяснилось, что при постановке забора была допущена ошибка, в результате чего длина участка стала больше зарегистрированной на два метра. С соседями эта часть участка не граничит. За ним поле. Можно ли сделать межевание и зарегистрировать участок в пределах новых границ, если сейчас участок превышает зарегистрированный на 1,2 сотки? - Ольга Николаевна (Московская область)
Сергей Васильевич: Повторное уточнение местоположения границ и площади земельного участка законодательством Российской Федерации не предусмотрено. При этом в случае если в государственном кадастре недвижимости не содержатся сведения о местоположении границ земельного участка (межевание ранее не проводилось), то согласно пункту 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре могут быть проведены работы по уточнению местоположения границ земельного участка. При этом площадь земельного участка относительно значения площади этого земельного участка, содержащегося в государственном кадастре недвижимости, может быть увеличена на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. Подскажите, пожалуйста, у нас СНТ с 1969 г., нужно ли сейчас уточнять границы территории, при том что мы хотим взять в аренду небольшую территорию муниципальной земли (не используемой никем, по согласованию с местными властями)? У нас генплан имеется, границы официально не менялись. В Росреестре границы не зарегистрированы (не указаны по координатам). Неужели надо переделывать генплан? Это же очень и очень дорого плюс согласования… - Ольга Юрьевна, председатель СНТ (Московская область) Сергей Васильевич: Работы по уточнению местоположения границ земельного участка, принадлежащего садоводческому некоммерческому товариществу, осуществляются по желанию заинтересованных лиц. При этом порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагаю, что в случае если садоводческому некоммерческому товариществу будет предоставлен дополнительный земельный участок, то возникнет необходимость внести соответствующие изменения в проект организации и застройки территории.
О землях сельскохозяйственного назначения
Я с 2004 года пытаюсь поставить на кадастровый учёт земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения) - в общей сложности около 20 приостановок и отказов в регистрации за 7 лет. Как закончить эту эпопею? С моей стороны все согласования и подача в срок документов исполнялись, а отказы - по причине недостаточной компетенции межевиков. - Лобанов Дмитрий Николаевич (Калужская область, Барятинский район)
Сергей Васильевич: Вопрос не содержит полной информации о регистрационных номерах заявлений или принятых решений, в связи с чем невозможно дать однозначный ответ. При этом необходимо отметить, что согласно части 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях внесение лицом, осуществляющим кадастровую деятельность, заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа в размере пяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет. Кроме того, исходя из положений Закона о кадастре, Росреестр не уполномочен осуществлять контроль за деятельностью кадастровых инженеров. И последний вопрос о работе отделений Росреестра.
Есть ли в планах руководства Росреестра изменение системы организации приема посетителей? Приходилось обращаться во многие отделения службы по всей России, и везде категорически (!) острая проблема очередей, зачастую приводящая к невозможности получить госуслугу. Очередь приходится занимать не то что рано утром, а поздно ночью (в 4.00 - 5.00). К сожалению, для отечественных юристов выражение «сходить в Росреестр» уже сравнимо с ругательством. - Александр (Москва)
Сергей Васильевич: Росреестром на постоянной основе ведется работа по оптимизации организации приема заявителей. Так, в соответствии с планом работы Росреестра по повышению качества и доступности государственных услуг территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» установлен унифицированный график приема заявителей на территории одного субъекта Российской Федерации, при этом время приема должно составлять не менее 40 часов в неделю. Также установлен «скользящий» график обеденных перерывов, а время технических перерывов не может превышать 15 минут. Кроме того, один из дней приема должен приходиться на выходной день, время начала приема заявителей как минимум один день в неделю должно быть установлено на час ранее относительно официально установленного на территории данного субъекта Российской Федерации начала рабочего дня, время окончания приема заявителей как минимум один день в неделю должно быть установлено на два часа позднее относительно официально установленного на территории данного субъекта Российской Федерации окончания рабочего дня. Указанные положения в настоящее время закреплены в утвержденном Минэкономразвития России Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Также регламентом определен максимальный срок ожидания в очереди при подаче запроса о предоставлении услуги и при получении результата предоставления таких услуг: - максимальное время ожидания в очереди при получении документов не должно превышать 30 минут; - при подаче запроса по предварительной записи - 15 минут с назначенного времени; - на прием к должностному лицу или для получения консультации - 30 минут. Одновременно территориальным органам и филиалам ФГБУ «ФКП Росреестра» рекомендовано организовать допуск посетителей в помещения приема и выдачи документов до начала официального приема в целях получения заявителями консультации и талонов на прием, а также работу по информированию заявителей о наиболее удобном времени посещения отделов приема-выдачи документов, в целях чего в каждом помещении приема и выдачи документов размещается график загруженности конкретного офиса приема. Кроме того, в 2011 году филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» наделены полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав и предоставлению сведений из Единого государственного реестра прав. Так в филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра» для осуществления полномочий по приему-выдаче документов за весь период их осуществления организовано 6 333 окна приема заявителей, для сравнения в территориальных органах Росреестра в настоящее время функционирует 8 729 окон приема заявителей. Таким образом, в результате наделения полномочиями по приему-выдаче документов количество окон приема заявителей увеличилось на 73%. Также Росреестром ведется активная работа по организации предоставления государственных услуг на базе многофункциональных центров предоставления государственных (муниципальных) услуг (МФЦ). В настоящее время государственные услуги Росреестра предоставляются в 250 МФЦ в 53 субъектах Российской Федерации. Для сравнения в начале 2011 года государственные услуги Росреестра предоставлялись в 73 МФЦ в 37 субъектах Российской Федерации. Таким образом, увеличилось общее количество окон по приему и выдаче документов, всего фактически открытых окон (мест) приема-выдачи по России (управления Росреестра и филиалы ФГБУ) составляет 15062 (в том числе в МФЦ - 554). В условиях сокращения государственных гражданских служащих использование потенциала ФГБУ «ФКП Росреестра» и МФЦ при организации приема заявителей позволит эффективно использовать все имеющиеся ресурсы в целях обеспечения качественного оказания государственных услуг. В целях удобства заявителей Росреестром обеспечено право заявителя на предварительную запись любым удобным для него способом: путем личного обращения, записи по телефону, записи через соответствующий сервис на официальном сайте Росреестра. Сервис «Предварительная запись» постоянно совершенствуется, в том числе с учетом замечаний и предложений заявителей. Так, в настоящее время введена в эксплуатацию обновленная версия сервиса «Предварительная запись», позволяющая осуществить предварительную запись одновременно нескольких желающих на одно время приема; в зависимости от количества окон, осуществляющих прием по предварительной записи, в каждом конкретном помещении приема и выдачи документов появилась новая строка, позволяющая персонифицировать информацию (в частности добавлена строка для ввода адреса объекта), устранена возможность манипуляции с датой предполагаемой предварительной записи, иные изменения, направленные на исключение использования сервиса недобросовестными гражданами, злоупотребляющими сервисом. Доработка сервиса будет продолжена. Также в целях оптимизации работы и сокращения очередей Росреестром был разработан и внедрен ряд электронных сервисов. Уже реализован и пользуется большой популярностью сервис «Публичная кадастровая карта», «Федеральный информационный ресурс». У заявителей есть возможность подачи запросов на получение выписок из ЕГРП и ГКН в электронном виде, не выходя из дома и не посещая офисы Росреестра. Таким образом, предпринимаемые Росреестром меры должны, по нашему мнению, способствовать сокращению очередей. Вместе с тем необходимо отметить, что с 1 октября 2011 года территориальные Управления Росреестра, подведомственные организации, филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» при предоставлении государственных услуг гражданам и организациям перешли к осуществлению межведомственного информационного взаимодействия с другими федеральными органами исполнительной власти и органами государственных внебюджетных фондов, их территориальными органами и подведомственными им организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг, без участия заявителя, а с 1 июля 2012 г. к межведомственному взаимодействию с исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, подведомственными им организациями. Теперь заявитель при обращении за предоставлением услуг Росреестра вправе не предоставлять документы, получение которых осуществляется в других федеральных органах исполнительной власти, государственных внебюджетных фондах, их территориальных органах и подведомственных федеральным органам исполнительной власти организациях, участвующих в предоставлении государственных услуг, в исполнительных органах государственной власти субъектов Российской Федерации и органах местного самоуправления, подведомственных им организациях (не представляются выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, лицензии, справки, разрешения и т.д.), кроме документов личного хранения и документов, которые в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются основаниями для государственной регистрации прав. Соответственно при получении государственных и муниципальных услуг заявитель не обязан получать выписки из Единого государственного реестра прав и сведения из Государственного кадастра недвижимости для предоставления их в иные федеральные органы исполнительной власти и исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, подведомственные им организации. Еще одним важным моментом в вопросе повышения качества и доступности услуг Росреестра стало сокращение сроков регистрации прав на недвижимость. Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», впервые за долгое время сокращены сроки государственной регистрации прав на недвижимость. Ранее данная услуга должна была быть предоставлена в месячный срок со дня приема заявления. С внесением поправок в Закон о регистрации прав этот срок сокращен на треть - до 20 календарных дней.
КонсультантПлюс: Сергей Васильевич, спасибо за интервью.
 
Ссылка на сайт