И вновь о психоанализе продаж

На мой взгляд, совершенно бесполезно говорить о рынке земельных участков в Подмосковье, рассматривая этот рынок через призму ментальности садоводов и дачников.
Напротив, рассматривать рынок продаж гораздо реальнее, деля его на сегменты, которые явно не конкурируют между собой.
Сегмент ИЖС не конкурирует с сегментом «коттеджной застройки» и, тем более, не конкурирует с сегментом «земель для ведения садоводства и дачного хозяйства».
(Данная статья публикуется в рамках полемики с автором статьи «Продажи в СНТ в разрезе «психоанализа»)
Наибольшая привлекательность сегмента «земель для ведения садоводства и дачного хозяйства», по ценовой характеристике, нивелируется специфическими особенностями, присущими данным земельным участкам:
a) Нахождением земельного участка среди подобных, хозяева которых являются участниками садоводческих или дачных объединений и считают, что их участки находятся на территории объединения, осуществляющего общую юрисдикцию на подконтрольной территории. Данные убеждения для региона Подмосковья беспочвенны, так как нарушают принципы ст 11.4 ЗК РФ, в части положений о делении участка, и принципы ст 22.2 п6 и п 7, в части прекращения прав на земельный участок при его разделе.
б) Ограниченными возможностями ресурсоснабжения. Здесь имеется ввиду, что как правило, конечным потребителем электроэнергии является садоводческое (дачное) объединение, как юрлицо. Оно само по себе не является и не может являться продавцом энергии, не осуществляет транспортировку энергии потенциальным потребителям. Особенности правового положения не позволяют выступать этим объединениям с позиции гарантирующего поставщика или с позиции управляющей компании. Следовательно, для энергоснабжения своих личных участков садоводы непременно должны иметь условия:
- нахождение сетей сетевой организации не далее 500 метров от границ участка садовода;
- контроль за выполнением сетевой организацией мероприятий по техприсоединению в части выполнения п. 18 пп ж) и п. 19 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям.
Данный контроль заключается в выделении сетевой организацией совместно с СНТ объекта электросетевого хозяйства из энергопринимающего устройства в пользование юрлица-СНТ и оформления этого объекта в аренду сетевой организации.
Действия настолько непонятные обывателю и тщательно от него скрываемые, что ФАС было вынуждено выпустить целую инструкцию-картинку по запутыванию потенциального потребителя. ФАС решило указать некоммерческим объединениям садоводов и дачников как им вести свою деятельность.
Отдельный вопрос – водоснабжение. Согласно закона о недрах, правами на добычу водных ресурсов в садоводческих образованиях обладают садоводческие и дачные объединения, как юрлица. При этом, для ведения уставной деятельности им вода не нужна. А продать её они не имеют права. Как-никак нужно заключать публичный договор. На заключение которого тоже прав нет.
Не важно, что нет прав на сбыт. Зато есть право на добычу. Это проблема номер два.
Водоотведение - проблема три.
Вывоз мусора-проблема четыре. Вывоза с индивидуальных участков в садоводческих образованиях не существует, порой по объективным причинам, а СНТ не имеет права заниматься сбором, хранением, вывозом и утилизацией ТБО без наличия соответствующих лицензий. А получить лицензии мешает отсутствие подобного рода деятельности в целях и задачах при создании.
Охрана. Собственно, нанять сторожа для охраны собственного имущества СНТ имеет право, а вот нанять сторожа для охраны вашего имущества на вашем участке - нет. СНТ сразу попадает под действие закона об охранной деятельности. Нельзя.
Согласно положениям ФЗ-66 садоводческие и дачные объединения услуг своим членам не оказывают и работ для них не выполняют.
Если услуг не оказывают и работ не выполняют своим членам, то другим лицам и подавно. В законе эти действия не прописаны, а ввести положения записью в уставе мешает положение закона о том, что положения устава не могут нарушать положения законодательства страны. А в законодательстве закрытый перечень целей и задач при создании. Всё. Круг замкнулся.
Как ни странно, но все перечисленные факторы на рынок влияния не оказывают. Народ не обращает внимания на предупреждения и активно ломится за участками, справедливо полагая, что больше их не будет, а количество страждущих растёт.
Не смущают людей и откровенные поборы – не секрет, что при покупке участка с покупателей требуют вступительные взносы в размере от нескольких десятков тысяч рублей, до нескольких сотен тысяч рублей.
Доверчивый покупатель не смущаясь приобретает участок без уточнённых границ территории участка. Дальнейшие работы по уточнению могут выявить ситуацию, когда от заявленной собственности в натуре остаётся меньше половины.
При попустительстве государства вместо государственного заказа на инвентаризацию земель территории страны проводится выборочное уточнение местоположения отдельно взятого участка и определение границ с выносом на местность.
При этом взаимодействия между организациями, осуществляющими данные работы для отдельно взятых лиц нет.
Всё это не смущает участников рынка.
Казалось бы, вопрос может быть разрешён через легализацию деятельности СНТ, как управляющих компаний. Тем более, что ОКВЭД позволяет. У большинства организаций это - эксплуатация нежилого фонда. Такой странный, на первый взгляд, ОКВЭД связан с второй частью кода – сбором арендных платежей. Именно на это делался расчёт при коллективной форме ведения садоводства. Однако оформление участков садоводами в собственность повлёкло за собой переход от коллективного ведения садоводства к индивидуальному.
Деятельность изменилась, а стереотипы остались.
Именно стереотипы, устаревшие понятия и представления влияют на ценоообразование в сегменте участков на землях для ведения садоводства и дачного хозяйствования.
Kommandor
Независимый эксперт-аналитик.
Интернет-ресурс ЗАВАЛИНКА