Межевание. Дорого и взрывоопасно

Подготовка межевых планов превратилась для собственников земельных участков в труднопроходимые юридические дебри
Появления новой проблемы никто не ожидал.
Но заговорить о себе она заставила сразу всех членов садоводческого товарищества «Чайка», что находится недалеко от посёлка Туголесский Бор Шатурского района.
Вопрос, задевший за живое собственников своих кровных соток, на первый взгляд был простым и ясным, как дважды два: на одном из собраний СНТ, которое, к слову, живёт и здравствует аж с середины 70-х годов прошлого века, председатель предложил провести межевание земель общего пользования, чтобы, во-первых, чётко определить границы садоводческого товарищества как юридического лица, а во-вторых, привести в соответствие с данными межевого паспорта налогооблагаемую базу. Все, как один, проголосовали «за», и не потому, что приветствовали порядок в делопроизводстве. Мотивом согласия послужил лишь один аргумент – с товарищества, а значит, и с каждого садовода ежегодно взимался земельный налог с участков, которые никаким боком СНТ не принадлежали. Заодно на собрании поговорили и о том, что, дескать, каждому собственнику тоже не грех было бы провести межевание своего надела на случай, если вдруг кто-то вознамерится его продать, подарить или завещать. А сделки с участком, поставленным на кадастровый учёт, автоматически упрощаются. Так по крайней мере уверяет земельное законодательство. К тому же кто-то вспомнил и про статью «Инженеры-землемеры», опубликованную 27 января 2011 года в нашей газете, в которой сообщалось, «что обмерить сад-огород, узаконить домик в деревне или размежеваться с соседом по даче» с 1 января стало «не столь долго и накладно». Ведь теперь все кадастровые работы выполняют высококвалифицированные кадастровые инженеры, сдавшие экзамены и получившие квалификационные аттестаты. Да и цена кадастровых работ в Московской области узаконена ещё четыре года назад – 750 рублей за сотку, а значит, по логике, коммерческие организации уже не могут диктовать свои условия клиентам и назначать ту цену, которая им больше по душе.
Условия вполне приемлемые, и многие члены товарищества «Чайка» решили действовать. Заключив договоры с одной из фирм Шатурского муниципального района, специализирующейся на проведении землеустроительных работ и подготовке кадастровых документов, заплатили по четыре тысячи рублей за межевание и стали… ждать. Дождались…
– У меня в собственности находятся два участка, которые в натуре прилегают друг к другу и образуют единый земельный надел, – рассказывала позже член СНТ «Чайка» Ольга Родионова. – Но нынешнее межевание показало, что один из моих участков занимает на плане половину соседского. Как объяснил кадастровый инженер, мне нужно обратиться в суд, чтобы тот назначил экспертизу прежнего межевого плана, ведь без него, замечу, я не смогла бы четыре года назад приобрести садовый участок и оформить его на праве собственности. Экспертиза будет мне стоить 25 тысяч рублей, но только она может подтвердить ошибочность старого межевого плана и отменить его. Затем я должна заказать по-новому кадастровые работы и заплатить ещё четыре тысячи рублей за то, чтобы на бумаге границы всех участков совпали. Более того, потом по суду я могу потребовать от организации, сделавшей неправильный межевой план, возмещения расходов на экспертизу, то есть 25 тысяч рублей. Я пенсионерка. Скажите, как мне провести всю эту длительную процедуру, не потеряв последние силы и здоровье, о деньгах я уж и не говорю?
Увы, Ольга Дмитриевна оказалась далеко не в одиночестве: кадастровый инженер, который взялся за обмеры участков, вскоре стал пачками приносить в товарищество подготовленные им межевые планы земельных участков садоводов. Эти планы все, как один, не совпадали с межевыми планами, которые находятся в базе данных ФБУ «Кадастровая палата» по Московской области. Участки внахлёст, большие пустоты между соседними участками и даже наличие на одном из них участка из другого садоводческого товарищества, до которого от «Чайки» идти километра два, – эти казусы вызвали не только недоумение, но и возмущение граждан, многие из которых встали теперь перед необходимостью обращаться в суд.
С аналогичной проблемой, кстати, столкнулся и фермер Александр Бондарчук из села Анциферово Орехово-Зуевского муниципального района, который четыре года не может оформить выделенный ему участок площадью 1,8 гектара на праве собственности из-за серьёзных ошибок в межевом плане. Доведённый почти до нервного срыва хождениями по кабинетам, он сейчас тоже вынужден обращаться в суд со всеми вытекающими последствиями.
Что же на самом деле происходит у нас с таким взрывоопасным процессом, как межевание земельных участков? Играет ли здесь по-прежнему решающую роль пресловутый человеческий фактор или, попросту говоря, беспрецедентная некомпетентность нынешнего поколения кадастровых инженеров? А может быть, законодательная база, как всегда, оказалась весьма далёкой от совершенства? И так ли велики возможности и неоспоримы преимущества технических нововведений в процесс кадастрового контроля? Вопросов много, и я попросила ответить на них специалистов, чей профессионализм не вызывает сомнений.
Александр Мухин, заместитель начальника Шатурского отдела Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата», отработавший в системе землеустройства около 45 лет:
– Проблема, которую сейчас освещает ваша газета, насколько архиважная, настолько и архисложная. Подготовка межевого плана требует от кадастрового инженера глубоких знаний геодезии и землеустройства, других дисциплин, которые преподают в Государственном университете землеустройства. Когда-то получить диплом этого старейшего вуза России считалось великой честью, и его выпускники были нарасхват практически во всех отраслях народного хозяйства. Судите сами. Чтобы подготовить надлежащим образом межевой план, надо для начала чётко представлять, какой вид межевания необходимо сделать: по установлению границ земельного участка, по восстановлению границ, по разделению участка, по образованию его частей. Все эти виды межевания предполагают и разные виды работ. Кадастровый инженер, который сегодня после сдачи экзамена получает квалификационный аттестат, обязан знать не только техническую специфику подготовки межевых паспортов, но и требования к выпуску этих работ, что регламентируются законодательными актами.
Сегодня в Шатурском районе 13 коммерческих организаций имеют лицензии на проведение землеустройства и подготовку данных для кадастра недвижимости. До 1996 года эти важнейшие направления социально-экономического развития территорий были в компетенции крупнейшего государственного научно-исследовательского и проектного института «Центргипрозем», высокий профессиональный уровень которого даже не берусь комментировать. Понятно, что институт в 90-е годы ликвидировали…
С 1 января 2011 года все межевые планы, подготовленные теперь уже частными структурами, поступают в государственную (подчёркиваю!) кадастровую службу. Мы их анализируем и в итоге имеем весьма безрадостную статистику. С января по сентябрь 2011 года к нам поступили 962 межевых плана, из них приостановлены из-за некоторых ошибок, которые можно устранить, 20 планов, а получили отказ 537 (!). Если посмотреть на результаты с сентября по ноябрь, то становится ясно, что тенденция, к сожалению, не меняется: 69 планов утверждены, три приостановлены, 21 не прошёл проверку.
Ежедневно я бываю в суде, куда меня вызывают на разбирательства по поводу межевых планов, подготовленных с большими нарушениями. А за этими техническими огрехами стоят конкретные специалисты. Отсюда напрашивается один вывод: необходимо ужесточить требования к профессиональной подготовке кадастровых инженеров и повысить уровень ответственности фирм, взявших на себя обязательства перед населением за проведение землеустроительных работ. Ведь сплошь и рядом те собственники земельных участков, которые прошли все инстанции и всё-таки решили вернуть свои законные 25 тысяч рублей из той организации, чья недобросовестная работа их привела к непредвиденным и немалым расходам, найти, как правило, её никогда не смогут: она либо самоликвидировалась, либо перерегистрировалась под другим названием. На деле получается, что, кроме как к суду, людям апеллировать больше не к кому. У суда же есть решения, но денег нет. А механизм гарантированного возврата средств обманутым собственникам земельных участков у нас, увы, не разработан. Поэтому я всегда в беседах с представителями тех же садовых товариществ убеждаю их хорошо подумать над тем, а так ли уж необходимы им межевые планы участков, ведь межевание – дело исключительно добровольное. Скажу больше, если продавец и покупатель договорятся между собой о продаже и приобретении земельного участка без наличия межевого плана, то никто не в состоянии им эту сделку купли-продажи признать недействительной. В Шатурском районе, например, тысячи собственников земельных участков получили свидетельства права собственности без всяких межевых планов. Самое главное для членов СНТ – это знать свои права и обязанности в рамках конкретного садоводческого товарищества, закреплённые уставом. И будьте бдительны: если председатель товарищества начинает усиленно склонять вас к проведению межевания вашего участка, то, возможно, за ним стоит частная фирма, которая за вознаграждение председателю готова заработать на вашей юридической неосведомлённости. Так что призываю всех изучать уставы своих товариществ.
Если же садовому кооперативу как юридическому лицу потребовался межевой план, то его и нужно делать на средства кооператива, и межевание каждого отдельно взятого участка здесь вообще ни при чём.
Рэм ВОРОНЕНКОВ, консультант по вопросам земельных ресурсов и землепользования администрации Пушкинского муниципального района, заслуженный землеустроитель Российской Федерации, трудовой стаж которого превышает в профессии 55 лет:
– Я не стал бы столь категорично отзываться о низком уровне профессиональной подготовки молодых кадастровых инженеров. С теми, с кем мне приходилось иметь дело, – толковые, грамотные специалисты. Однако следует признать, что им не хватает юридической подкованности. И это их беда, а не вина. Я не одно десятилетие занимаюсь анализом законодательной базы сферы землеустройства и рационального использования земельных ресурсов и могу с полной ответственностью заявить, что сегодня разобраться во всех хитросплетениях бесконечных изменений и дополнений к нормативным актам очень трудно даже человеку, искушённому в законотворчестве, а что уж говорить о землемерах. Только в Земельный кодекс за последние десять лет внесено свыше 30 изменений.
Почитайте «Требования к подготовке межевого плана», утверждённые приказом минэкономразвития России в ноябре 2008 года, в соответствии с которыми сегодня необходимо выполнять работы по межеванию земельных участков. Этот документ по своему содержанию больше напоминает научный трактат, а не ясную, доходчивую инструкцию к применению. Вы найдёте там и откровенные нелепости. Например, пунктом № 39 «Требований» установлены значения площади земельных участков в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра, а значения горизонтальных проложений – в метрах с округлением до 1 сантиметра. Такие параметры мог установить только человек, абсолютно не представляющий себе практику измерений и не знающий возможностей измерений с такой точностью. Но «Требования» имеют силу закона, и, пока они не изменились, с ними надо как-то сверять свои действия.
В Пушкинском муниципальном районе зарегистрировано порядка 15 коммерческих организаций, имеющих лицензии на проведение землеустроительных работ. К сожалению, и здесь забраковывается львиная доля межевых планов. Но они получают отказ не потому, что технически подготовлены неправильно, а из-за того, что с 90-х годов у нас по вопросам межевания действовали различные инструкции и требования к точности обмера земельных участков, причём в условной системе координат без привязки к государственной геодезической сети. Тогда же была создана дежурная карта координат, которая по сей день является стандартом Кадастровой палаты. Сегодня кадастровые инженеры при обмерах участков уже пользуются «Требованиями», принятыми в 2008 году. И получилось, что каждый земельный участок имеет различные координаты одной и той же точки. Иными словами, за годы границы участка не изменились в натуре, а по ныне вычисленным координатам они расходятся с данными, ранее полученными в соответствии с прежними инструкциями. Отсюда – и наложения на планах участка на участок, и большие пробелы между ними, и многие другие технические несоответствия, причины которых кроются в нормативных актах. Кто виноват в каждом конкретном случае? Виноватых, конечно, при желании можно найти, но в целом ситуация свидетельствует о том, что виноватых нет. Просто система кадастра недвижимости и кадастрового учёта в новых условиях многоукладной экономики и на такой огромной территории, как Российская Федерация, не может сложиться в одночасье без всяких противоречий и огрехов, о чём, кстати, и свидетельствует то огромное количество подзаконных актов, дополнений, изменений, инструкций, рекомендаций и прочих официальных бумаг, которыми изобилует наша сфера деятельности.
Межевание у нас носит добровольно-принудительный характер. Действительно, межевание вы можете проводить, а не хотите – и не надо. Но… никто не поставит ваш участок на кадастровый учёт, если нет межевого плана. А без кадастрового паспорта вам не оформят прав собственности на земельный участок или право его аренды. Скажу больше, в законе Московской области чётко прописано, что если участок, взятый в аренду, не поставлен на кадастровый учёт, то повышается арендная плата за него.
Лидия БАСОВА, заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области:
– Наше управление, или, как его называют, Росреестр, осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому вопросы, касающиеся подготовки межевых планов земельных участков, имеют для нас большое значение.
Система кадастрового учёта земельных участков находится сейчас на этапе формирования и постоянно совершенствуется. На всей территории Российской Федерации введена унифицированная система учёта, которая, мы уверены, даст положительные результаты. Например, любое заинтересованное лицо может отслеживать актуальную информацию о земельных участках, находящуюся в свободном доступе в сети интернет.
Несомненно, сегодня в процедуре кадастрового учёта земельных участков имеется множество проблем как объективного, так и субъективного характера.
Объективные сложности вызваны, во-первых, переходом на новую систему учёта земельных участков: от единого государственного реестра земель к государственному кадастру недвижимости. Такой переход, безусловно, влечёт проблемы технического порядка, связанные с обработкой информации. Не следует забывать и об огромном количестве данных, которые необходимо перевести в новую систему.
Кроме того, до 2008 года в стране не существовало единой системы координат для учёта земельных участков. То есть в каждом регионе, а зачастую и в каждом районе, обмеры земельных участков проводились исходя из местных систем координат. В настоящее время идёт процесс унификации системы координат, и возникают связанные с этим проблемы. Например, нередки случаи, когда при переводе земельного участка из одной системы координат в другую происходят так называемые подвижки земельных участков в системе учёта, в то время как физически границы и местоположение земельного участка остаются неизменными. Подобные недочёты будут проявляться до тех пор, пока окончательно не сформируется единая унифицированная система координат, обязательная для всех субъектов, осуществляющих кадастровую деятельность. Этот процесс весьма длительный и трудоёмкий, ведь до 1998 года права на недвижимость регистрировали и учитывали различные государственные и муниципальные органы, в деятельности которых также отсутствовало единообразие.
Серьёзной проблемой является перегруженность кадастровых палат, и кадровый дефицит усугубляет существующее положение.
Нельзя отрицать и влияние субъективного фактора на общую ситуацию. К сожалению, встречаются кадастровые инженеры с недостаточной профессиональной подготовкой и низким уровнем квалификации, а также нарушения в действиях кадастровых палат при проведении кадастровых процедур. Ответить однозначно на вопрос «кто виноват?» в данном случае невозможно из-за множества, как уже было отмечено, объективных проблем.
Однако законодательством предусмотрен механизм защиты от ненадлежащего исполнения обязанностей как кадастровыми инженерами, так и кадастровыми палатами. Статьёй 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрена возможность аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера, если в течение календарного года орган кадастрового учёта свыше десяти раз примет решения об отказе в осуществлении кадастрового учёта по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных указанным федеральным законом. Фактически эта норма начнёт работать уже в феврале 2012 года, то есть по истечении года с момента введения института кадастровых инженеров. Применение такой меры ответственности позволит сообществу кадастровых инженеров избавиться от неквалифицированных кадров.
Решение органа кадастрового учёта может быть обжаловано в судебном порядке. Любое лицо, считающее, что принятым решением нарушены его права и свободы, может обратиться в суд за защитой своих интересов.
Деятельность института кадастровых инженеров осуществляется в соответствии с принципом публичности, что даёт основание общественности контролировать работу кадастровых инженеров и кадастровых палат и вовремя реагировать на нарушения действующего законодательства.
Так кто же виноват в том, что межевание земельных участков у нас превратилось в доходный промысел для одних и бесконечные хождения по мукам для других? На поверку выходит, что никто. Просто жизнь такая…
Лариса Александровская
Газета «Ежедневные новости. Подмосковье»