Продажа дачи: оспорить сделку шансов мало

В редакцию пришло письмо: «Продала участок с домиком. Через месяц покупатель захотел вернуть. Правление предложило дешевле, помогает ему оспорить сделку. Деньги потрачены. Как быть?»

Простого желания вернуть недвижимое имущество, приобретенное ранее по договору купли-продажи, недостаточно. Для оспаривания сделки нужны веские основания, предусмотренные гражданским законодательством.
Сделка не может быт оспорена и признана недействительной в следующих случаях:

1. Если содержание и результат сделки не противоречат гражданскому законодательству.
2. Если все участники сделки являются дееспособными лицами либо от их имени выступают законные представители/опекуны (и к этому есть подтверждающие документы).
3. Если волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию (продавец действительно хочет продать объект недвижимости, а покупатель действительно хочет купить этот же объект недвижимости, и в этой сделке нет места заблуждению, обману, насилию и т.д., также эта сделка не является мнимой и не прикрывает собой другую сделку).
4. Если сделка оформлена по форме, предусмотренной гражданским законодательством (простая письменная форма для оговора купли-продажи, но с государственной регистрацией права собственности на эту недвижимость нового владельца).
Гражданское законодательство предусматривает две формы сделок, которые могут быть признаны недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.
Оспоримой сделка признается только судом, а вот ничтожная сделка признается таковой независимо от обращения в органы суда.

Что такое ничтожная сделка
Ничтожная сделка – это сделка, которая противоречит общим началам гражданского законодательства о сделках. Недействительность ничтожной сделки не требуется доказывать в суде, в суде оспариваются правовые последствия такой сделки, то есть какие последствия наступают конкретно для каждой стороны сделки. Как правило, это двусторонняя реституция, то есть возвращение вещей в их первоначальное положение до момента совершения сделки: продавцу возвращается объект недвижимости, который он продавал, а покупателю возвращается сумма денег, уплаченная им за товар. Но для того, чтобы сделка была признана ничтожной, существует несколько оснований:

1. Лицо, выступившее одной из сторон сделки, является недееспособным (либо оно младше 14 лет, то есть является малолетним, либо оно имеет нарушения психики, которые должны подтверждаться медицинской справкой либо судебно-медицинской экспертизой).
2. При совершении сделки были грубо нарушены положения современного законодательства или нарушены права третьих лиц.
3. Сделкой был нарушен существующий порядок и нравственные интересы лиц, участвующих в сделке (к такому типу сделок традиционно относят продажу объектов недвижимости по поддельным документам, проставление поддельных подписей лицами, не уполномоченными подписывать определенные документы, сделкой ущемляются права недееспособных лиц т.п.).
4. Если сделка имеет своей целью создание видимости правоотношений, а не реальную передачу объектов недвижимости по договору, тогда такая сделка может быть признана либо мнимой (то есть сделкой, которая существует только по документам, реальных действий по ней не должно последовать), либо притворной (то есть сделкой, которая в реальности заключается на отличных условиях от тех, которые прописываются в договоре).
5. Самыми распространенными примерами таких сделок являются сделки дарения для передачи имущества с целю избежать его изъятия за долговые обязательства, а также сделки по заключению договора купли-продажи вместо дарения во избежание уплаты налогов.
6. В результате сделки передается имущество должника, который либо уже признан банкротом, либо находится в предбанкротном состоянии (в этом случае сделка будет признана ничтожной, имущество подлежит возврату должнику, и оно пойдет в счет уплаты его долгов).
По всем вышеперечисленным основаниям сделка признается ничтожной, но ряд оснований подлежит доказательству в судебном порядке.

Что такое оспоримая сделка?
Оспоримой признается сделка, которую в течение одного года можно признать недействительной в судебном порядке и в соответствии с решением суда расторгнуть договор купли-продажи. Оснований, по которым можно признать сделку оспоримой, достаточно много, но самыми распространенными являются следующие факты:

1. Договор купли-продажи, составленный в процессе данной сделки, нарушает положения действующего законодательства (не все нарушения законов позволяют судить о ничтожности сделки).
2. Одной из сторон сделки выступает лицо в возрасте от 14 до 18 лет (у лица могло не быть правомочий по совершению данной сделки).
3. Договор не исполнен, то есть не выполнены основные обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.
4. Лицо, выступающее продавцом или покупателем, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.).
5. Заниженная стоимость продажи.
6. Реализация квартиры без согласия супруга.
7. Искажение воли какой-либо из сторон.
Предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.
Оспорить сделку в 95% случаев не получится, если договор был исполнен: покупатель передал денежные средства продавцу, а продавец передал продаваемый объект недвижимости.

https://sotki.ru/prodazha-dachi-osporit-sdelku-shansov-malo/